住宅單位增供應利收入 地產股俏

增供應利收入地產股俏
2012年12月31日(一)
東方

恒地（00012）主席李兆基有關買樓不如買地產股言論，成為市場討論焦點，身為「樓神級」分析員的卓百德，又有何看法呢？他接受本報訪問時表示，置業需要繳付完整的資產價值，但可受惠槓桿效應；股票則流動性高，「災難來臨時可快速易手」，而且地產股股價對每股資產淨值有折讓。

他表示，地產股往往較樓市先行六至九個月，地產股很短期內會先行反映住宅價格的跌勢，然而全港近八成單位供應由首六至八家發展商提供，若放遠投資目光，當未來三、四年住宅供應量反彈至近17,000個單位，地產商收入可望提高。

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卓百德續稱，隨着美國逐步走出財政懸崖陰霾，可帶動中港經濟，並扭轉商廈前景，中環甲級寫字樓租金在現周期已跌10至15%，明年會持續調整，然而美國經濟或在明年下半年見底，年底逐漸復甦，屆時收租股將跑出。

內房折讓50% 揸長線
他又看好內房股前景，原因是股價顯著落後於歷史高位，同時建築及房地產業是製造就業與產業的命脈，加上住屋需求殷切，部分內房股對資產淨值折讓更達50%，若以兩、三年的投資期，可考慮買入。

2013投資展望 李兆基 恒指半年見兩萬六 樓價牛皮 地產股唔怕買

樓價牛皮　地產股唔怕買 2013投資展望　
李兆基：恒指半年見兩萬六

488期 Eastweek 1/03/2013


港股去年九月由谷底回升，接連三個月，恒指大漲三千多點，香港地產股表現更異常亮麗，升幅一枝獨秀。早在去年中，恒基地產（0012）主席李兆基（四叔）已明言看好地產股，今日證明他眼光準確，買地產股的回報遠遠拋離房地產。

香港地產股經過一輪急升後，正處於整固階段，但四叔接受本刊專訪時，還是繼續投下信心一票，揚言未來兩三年，地產股價有機會上升一倍。反之，樓價就升幅有限，還不厭其煩道：「買地產股好過買樓。」

至於今年港股走勢，四叔蠻有信心道：「恒指半年可見二萬六千點。」然而，財富增減對今天的李兆基來說，恍如過眼浮雲，人生追求已到另一層次。若問四叔今天最希望達成的事情，他反會告訴你要效法古人范蠡疏財仗義，學他散財的智慧。

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李兆基近年對財富的增減已不甚注意，反倒不斷在思考如何可以為社會多做點事情。

踏入二○一三年，港股經過去年第四季一輪升勢後，正在兩萬二千多點爭持不下，市場對今年經濟仍然猶豫不決，美國財政懸崖教人憂心忡忡、歐債危機仍纏擾不休、中國新領導班子剛上任，港股實在禍福難料。

四叔接受本刊專訪時，認為今年港股走勢仍有上升空間：「市場若沒有特別問題出現，恒指半年內可見兩萬六千點。」

對港股態度正面，說到香港地產股更信心十足：「地產股仲有水位，不怕買。我相信兩到三年，藍籌地產股價起碼再升五成，即使升一個開也大有機會。」

四叔信心爆棚，只因本港地產股的價格，相較資產淨值仍有頗大差距：「去年五月地產股價折讓好大，今天雖然略為收窄，但仍有一段距離。」

李兆基並非胡亂猜說，他認為今天的環境，揸現金沒有用，樓始終是實物，而地產公司手上持有龐大物業，偏偏股價遠遠低於資產價值，若買入地產公司股票，變相以折讓價持有這些資產，確實十分便宜。

李兆基敬仰古人范蠡助越王勾踐復國後，不戀棧名利並退隱太湖，訪問時不期然朗讀明代崑曲《浣紗記》第四十五齣「泛湖」其中兩句。

八十年代煤氣大埔廠房開幕，當年的港督衛奕信到賀，與李兆基舉行揭幕儀式。

樓價升不高跌不下

地產股因大折讓而吸引，但樓市卻是另一回事，四叔對今年樓市的走勢看得頗為保守，並堅持去年的睇法：「貨多市不爽。你看普通住宅的供應，正在逐年增加，供應不斷上升，樓價受壓，很難有大突破。」

至於豪宅，李兆基就認為是獨特市場，不能一概而論：「豪宅較難說，現時海外買家要多畀百分之十五的買家印花稅，投資客會大大減少，只餘下自用。但用家又很特別，有時買起來會不問價，全看心頭好。」

整體看，四叔相信樓價將陷牛皮：「樓價跌不會跌得多，升也不會起得高。若看兩三年後的樓價，我估最高只會升一到兩成。」

說到這裏，四叔用一個例子去解釋投資物業回報不划算：「你用一千萬去買香港地產股，兩三年後好有機會升到兩千萬；若你拿一千萬去買樓，頂多升到一千二百萬。我認為，買樓不如買地產股。」

未來一到兩年樓宇供應大增，樓市會有一定壓力。

利息低 借銀行稅貸錢搵錢

大錢題
借稅貸錢搵錢
2012年11月15日 Next Mag

臨近年尾稅季，又是各大銀行推優惠吸客的時候。今年環球放水，銀行水浸，稅貸利息是近年最低。究竟借稅貸平錢用以投資賺息差，是否有計？本刊找來三個低、中、高風險的投資選擇，讓大家在零息的通脹時代，無本生利。

銀行比併　永亨最抵

永亨除了推出史上最低的 1.35釐稅貸息率外，亦有最低息保證，只要在確認貸款後，發現其他銀行批核的稅貸更低，永亨就會提供對手的 8折息率。永亨年年都以稅貸搶客，

現時銀行的一般私人貸款，年利率最少要三、四釐，假若工作年期短、貸款額低或信貸紀錄稍有問題，貸款息率隨時高達七、八釐，而信用卡貸款更達三十釐，借錢最抵之選，一定是稅貸。本刊比較各大銀行的稅貸優惠，發現永亨仍然貫徹多年攻勢，息口最筍，以年利率僅一點三五釐擊倒其餘對手。假設稅額五萬、並向永亨借多四十五萬元，分十二個月還款，每個月利息只是六百多元。

低風險　人民幣定存


網上基金銷售平台 Fundsupermart com 研究部經理 Will，推介的景順策略債券基金，今年被晨星選為同類型最佳基金。

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現時普遍人民幣定存息率有三釐，有銀行為搶客更降低入場門檻，以花旗銀行為例，最低存一千元就有交易，三個月人民幣定存利率已有三釐；定存年期愈長，息率自然愈高，全城搜羅，交通銀行的人仔定存，息口最高，有三點三釐。假設以永亨借入的五十萬，搬到交通銀行做一年期定存，一年可收息一萬六千五百元人民幣，即約二萬零五百多港元，扣除還給永亨的利息，淨賺一萬三千多元。

當然，做人民幣定存，每日兌換上限為兩萬元人民幣，要螞蟻搬家；亦要考慮匯率風險。

今年七月人民幣見底反彈後，愈戰愈勇，多次觸及漲停上限，恒生執行董事兼財資業務及投資服務主管馮孝忠預料，未來一年人民幣波動不大，「現價美元兌人民幣 6.23，一年遠期係 6.29，故這年上落都只係百分之一至二。」他又指，過去兩個月內地出口增長強過入口，有利匯價，「而且美國 QE放水，美元唔會太強，故人民幣無大跌空間，做一年定存無須太擔心蝕價。」

過去香港人貪高息，鍾情返內地做定存，但經過內地今年兩次減息後，一年期定存息率只得三釐，比香港部分銀行更少。雖然內地長年期存款的息率較香港高，但未必適合借一兩年稅貸短錢的投資者。

銀行稅貸大比併

中風險　公用股或債券基金

一般公用股、基建股及房地產信託（ REIT），都是熱門的高息股，著有《香港股票財技密碼》一書的分析員梁杰文，就推介電力股，貪其派息穩定，而本地電力股受惠於利潤管制協議，回報更有保證，「揀股時要揀往績係穩定派息嘅，有啲公司突然之間派少咗息，甚至唔派，就達唔到借錢賺息差嘅目的啦！」電力股中以大唐發電（ 991）派息最高，有近四點九釐，而本地薑中電（ 2）同電能實業（ 6），都有三點八釐。
另外亦可考慮高息債券，利息回報平均有七至八釐，部分內房債券更有十釐。

一般銀行的投資部都有債券出售，但入場費動輒過百萬元，且風險較大；反而一般債券基金，每隻基金皆持過百張債券分散風險，涉獵面較債券更廣，而且投資者可選擇不同地區及風險程度的債券基金，並隨時在二手市場賣出買入，入場費最低只是八千元。扣除銀行收取百分之二的認購費，及百分之一的手續費，借稅貸投資能賺三、四釐。基金中介公司 Fundsupermart.com的研究部經理沈家麟（ Will），推介「德盛美元高收益基金」及「景順策略債券基金」，前者最高息，有八釐，後者息率都有六點二釐，獲基金數據供應商晨星選為同類型最佳基金。


公路股一向是傳統高息股，合和公路股息就有 8釐。


梁杰文推介電力股，貪其派息穩定，當中以大唐發電派息最高，有 5釐。圖為大唐發電的湖南發電廠。

高風險　高息細價股
細價股炒家豐盛金融資產管理董事黃國英（ Alex），則教路要搵短線夠穩陣、又派高息的股票，才適合借稅貸投資者。他推介理文手袋（ 1488）及貿易通（ 536），前者是大型手袋生產商，後者替政府從事電子貿易服務。兩隻股息率分別有十一釐及七點六釐，「 1488呢類勞工密集嘅工業衰極都有個譜，一嚟行業競爭細；二嚟佢平均每年賺一億，○八年衰極都賺八、九千萬，盈利在逆市都唔跌太多。」至於貿易通， Alex鍾意它衰極都派到息，「過去幾年最惡劣嘅環境下，佢都派到五、六個仙，而且手上都有好多現金，差唔多賺幾多派幾多，唔好嘅地方係股價無咩增長囉。」

想賺息之餘又賺價， Alex推介領匯（ 823）及置富產業信託（ 778），前者回報三點五釐，後者五釐，「兩隻都係做街坊生意，領匯有啲大志，開始吸港鐵站客，可以 upgrade自己；置富無咩大志，但勝在派息高，借錢買有數！」領匯股價，最近因有基金持續大手掃貨，氣勢如虹，有望「賺埋價」。

勿沾手　 CLD風險高
近期滙豐、交通等銀行興起推出貨幣掛鈎存款（ CLD），玩法與為人熟悉的股票掛鈎票據（ ELN）相近，但風險程度低於 ELN，只評為中風險，本刊記者只有一、兩年工作經驗，曾買藍籌股票，就被銀行批核為可以承受 CLD風險的投資者。利息一般為七至八釐，最高有十六釐，入場費約五萬。

玩法是，假設某貨幣現價為十元，炒家睇好它不會跌，甚至有得升，便向銀行協定一個匯率及期限並存入港元，與看好的貨幣掛鈎，匯率與現價差距愈少，利息便愈高；期限多為一星期。

到了協定的限期，若貨幣現價高過或等如協定匯率，炒家可賺取高息；但若貨幣現價跌穿協定匯率，炒家便要接貨，若貨幣大幅貶值，炒家最多可以輸光本金，與 ELN「贏粒糖、輸間廠」的性質相近，難怪黃國英一聽就耍手擰頭，「一睇錯市好易輸死人㗎！我識人○七年玩國指 ELN，一萬三千點接貨，個市隊到落五千點，佢輸咗成億幾，真係輸到嘔白泡！」
同場加映
存款掛鈎按揭


滙豐推出「存款掛鈎按揭」計劃，若借 300萬元按揭，相等於樓按一半金額的存款，可享同等息口。

近日部分銀行推出樓按掛鈎存款，即是將存款利率與樓宇按揭利率掛鈎，兩者息口一樣。以滙豐為例，在滙豐銀行做樓按，現時借七成按揭的息率為 P-2.85釐，即息率 2.15釐；假設樓按借 300萬元，相等於樓按一半的金額，亦即 150萬元的存款，便同樣有 2.15釐的存款息率。當樓按息率上升，存款的息率亦會上升，吸引不少人向親朋好友籌集資金存款，以享較坊間高的存款息率。